Le agevolazioni prima casa riducono le imposte d'acquisto (registro al 2%, IVA al 4%) e danno diritto a detrazioni sugli interessi del mutuo. Nel 2026 restano in vigore con precisi requisiti di residenza e possesso: verificarli evita la decadenza dei benefici.
Le agevolazioni prima casa permettono di risparmiare migliaia di euro sulle imposte quando si acquista la prima abitazione. Imposta di registro al 2% invece del 9%, IVA al 4% invece del 10%, detrazioni sugli interessi del mutuo al 19%: sono vantaggi concreti che nel 2026 restano pienamente operativi per chi soddisfa i requisiti. In questa guida ti spieghiamo tutto quello che devi sapere — requisiti, imposte, bonus, detrazioni e un esempio pratico su un trilocale a Padova da 180.000 €.
Grazie alla conoscenza approfondita del mercato immobiliare di Padova e provincia, noi di lo studio affianchiamo ogni giorno acquirenti nella scelta della prima abitazione, aiutandoli a orientarsi tra normative fiscali, agevolazioni e procedure burocratiche. Ecco tutto quello che ti serve sapere per il 2026.
- Cos'e' il bonus prima abitazione e chi ne ha diritto
- Imposte ridotte: confronto con e senza benefici fiscali
- Bonus Under 36 nel 2026: cosa e' cambiato
- Quanto puoi detrarre sugli interessi del mutuo?
- Vendere e riacquistare: il credito d'imposta
- Quando si perdono i vantaggi fiscali
- Esempio pratico su trilocale nel Padovano da 180.000 €
- Domande frequenti
Cosa può fare Righetto
Il quesito: Bonus e requisiti prima casa — non imposte rogito — quali passi concreti con un'agenzia locale?
- Ricerca mirata sul territorio — Shortlist su Padova e 101 comuni con filtri, foto e tour 360° dove disponibili (catalogo immobili)
- Due diligence pre-compromesso — Verifica documenti, APE, planimetrie e coerenza prezzo/OMI prima della caparra (servizio valutazioni)
- Affiancamento al mutuo — Coordinamento con banca e notaio su tempi, delibera e rogito senza sorprese (consulenza gratuita)
- Visita a distanza — Tour virtuale e galleria scheda per chi arriva da fuori regione (visite virtuali)
Mediazione e compenso concordati in sede nel mandato — nessun listino percentuale online. Tel. 049.8843484 · consulenza gratuita.
Cos'e' il bonus prima abitazione e chi ne ha diritto?
Il regime agevolato per la prima abitazione riduce significativamente le imposte dovute al momento dell'acquisto dell'immobile destinato a residenza. E' regolato dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, del DPR 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro) e si applica a tutti gli acquirenti — persone fisiche — che rispettano determinati requisiti.
Requisiti di residenza
Per le agevolazioni, l'abitazione deve trovarsi nel Comune in cui hai la residenza, la trasferisci entro 18 mesi dall'acquisto oppure svolgi la tua attività. Per chi si è trasferito all'estero per lavoro e ha risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni valgono le condizioni dell'art. 2 del DL 69/2023: Comune di nascita o di precedente residenza o attività. La sola iscrizione AIRE non consente di scegliere qualsiasi Comune. Fonte: Agenzia delle Entrate.
Non possedere altro immobile
Per accedere ai benefici fiscali, l'acquirente non deve possedere:
- Nessun altro immobile nello stesso Comune dell'acquisto, nemmeno in quota e nemmeno acquistato senza agevolazioni
- Se possiedi già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, puoi acquistare il nuovo con i benefici assumendo nell'atto l'impegno a vendere quello già posseduto entro due anni. Il termine, introdotto dall'art. 1, comma 116, L. 207/2024, vale per gli acquisti dal 1° gennaio 2025 e per i termini non ancora scaduti al 31 dicembre 2024. Fonte: Agenzia delle Entrate.
Categorie catastali escluse
I vantaggi fiscali previsti non si applicano agli immobili classificati nelle seguenti categorie catastali:
- A/1 — Abitazioni di tipo signorile
- A/8 — Abitazioni in ville
- A/9 — Castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico
Tutte le altre categorie abitative (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) possono beneficiare delle misure agevolative. La grande maggioranza degli immobili residenziali nel territorio patavino rientra nelle categorie A/2 e A/3, quindi e' pienamente agevolabile.
Imposte ridotte: confronto con e senza benefici fiscali?
Il vantaggio economico degli incentivi fiscali per l'acquisto agevolato e' immediato e misurabile. Le imposte si pagano al momento del rogito e la differenza tra regime ordinario e regime agevolato e' sostanziale. Vediamo il confronto completo.
Acquisto da privato (o impresa non costruttrice)
| Imposta | Senza agevolazioni | Con benefici |
|---|---|---|
| Tributo di registro | 9% della base imponibile (valore catastale se richiesto il prezzo-valore) | 2% della base imponibile (valore catastale se richiesto il prezzo-valore) |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
| Imposta catastale | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
Acquisto da impresa costruttrice (con IVA)
| Imposta | Senza agevolazioni | Con benefici |
|---|---|---|
| IVA | 10% del prezzo | 4% del prezzo |
| Tributo di registro | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta catastale | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
Nota sulla base imponibile: per le compravendite abitative non soggette a IVA, l'acquirente persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali può chiedere al notaio, nell'atto di acquisto, il sistema prezzo-valore. Non è automatico: le parti devono dichiarare il prezzo effettivo. Con questa opzione la base è la rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per 110 con i benefici prima casa o per 120 senza. Senza l'opzione, il calcolo si basa sul valore di cessione. Fonte: Agenzia delle Entrate, prezzo-valore.
Bonus Under 36 nel 2026: cosa e' cambiato?
Il bonus under 36 per l'acquisto della prima abitazione, introdotto dal Decreto Sostegni bis (DL 73/2021), prevedeva incentivi ancora piu' ampi per i giovani acquirenti. Ecco lo stato attuale nel 2026.
Cosa prevedeva il bonus under 36
Per gli acquirenti con eta' inferiore a 36 anni e con ISEE non superiore a 40.000 € annui, il bonus prevedeva:
- Esenzione totale dal tributo di registro per acquisti da privato
- Esenzione totale dalle imposte ipotecaria e catastale
- Credito d'imposta pari all'IVA versata per acquisti da impresa (IVA al 4% pagata ma recuperabile)
- Esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%)
Situazione nel 2026
Il bonus under 36, nella sua forma originaria, e' scaduto il 31 dicembre 2023 e non e' stato prorogato ne' dalla Legge di Bilancio 2024, ne' dalle successive manovre finanziarie fino al 2026. Pertanto, nel 2026 i giovani acquirenti under 36 accedono ai benefici ordinari per l'acquisto agevolato (tributo di registro al 2%, IVA al 4%) alle stesse condizioni di tutti gli altri acquirenti.
Resta pero' pienamente operativo il Fondo di Garanzia Consap, che offre una garanzia statale fino all'80% della quota capitale del mutuo per gli under 36, le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali con figli minori e i conduttori di case popolari. Questo strumento facilita enormemente l'accesso al mutuo per l'abitazione principale, anche senza un anticipo consistente.
"Anche senza il bonus under 36, i benefici fiscali per l'acquisto dell'alloggio principale garantiscono un risparmio di migliaia di euro. E il Fondo Consap resta lo strumento piu' potente per i giovani che vogliono comprare casa con un mutuo fino al 100%." — Gino Capon, il team
Quanto puoi detrarre sugli interessi del mutuo?
Gli interessi passivi pagati sul mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale sono detraibili dall'IRPEF nella misura del 19%, fino a un massimo di 4.000 € annui di interessi. Il risparmio fiscale massimo e' quindi di 760 € all'anno.
Condizioni per la detrazione
- Il mutuo deve essere ipotecario e stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale
- L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto
- La detrazione spetta a chi e' intestatario del mutuo e proprietario dell'immobile (anche in quota)
- Sono detraibili anche gli oneri accessori: spese di istruttoria, perizia, notaio per il mutuo (non per il rogito di acquisto)
Il Fondo Garanzia Consap all'80%
Il Fondo di Garanzia per l'abitazione principale, gestito da Consap, offre una garanzia pubblica fino all'80% della quota capitale del mutuo. Questo significa che la banca ha una copertura statale sul rischio di insolvenza, rendendo molto piu' facile ottenere il finanziamento anche per chi non dispone di un grande anticipo. Per approfondire tutti i dettagli sul mutuo nel capoluogo euganeo, leggi la nostra guida completa al mutuo prima casa.
I beneficiari prioritari del Fondo Consap sono:
- Giovani under 36
- Giovani coppie (almeno uno dei due componenti under 36)
- Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori
- Conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica
Vendere e riacquistare: il credito d'imposta?
Chi vende un immobile acquistato con il bonus per l'immobile destinato a residenza e ne acquista un altro entro un anno puo' beneficiare di un credito d'imposta pari alla tassazione versata o all'IVA pagata sul primo acquisto. Questo meccanismo evita di "perdere" il vantaggio fiscale gia' ottenuto.
Come funziona
- Il credito d'imposta spetta a chi vende l'abitazione principale e riacquista entro 1 anno un altro immobile da adibire a residenza
- Il credito e' pari al tributo di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto, ma non puo' superare l'imposta dovuta sul secondo acquisto
- Puo' essere utilizzato in diminuzione dell'onere fiscale dovuto sul nuovo acquisto, oppure dell'IRPEF in dichiarazione dei redditi, oppure in compensazione tramite F24
Esempio pratico
Hai acquistato il tuo primo immobile pagando 3.000 € di tributo di registro agevolato. Dopo 3 anni vendi e riacquisti entro 12 mesi. Sul nuovo acquisto dovresti pagare 4.000 € di tassazione prevista. Grazie al credito d'imposta, pagherai solo 1.000 € (4.000 − 3.000).
Quando si perdono i vantaggi fiscali?
I benefici per l'acquisto della prima abitazione si perdono (decadenza) in tre casi specifici. In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate richiede il pagamento della differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, piu' una sovrattassa del 30% e gli interessi di mora.
1. Vendita entro 5 anni senza riacquisto
Se vendi l'immobile acquistato con i benefici fiscali entro 5 anni dal rogito e non riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dalla vendita, perdi le agevolazioni. La soluzione e' semplice: riacquistare entro l'anno.
2. Mancato trasferimento della residenza
Se non trasferisci la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito, l'agevolazione decade. Attenzione: non basta la richiesta di cambio residenza, serve l'effettivo trasferimento registrato all'anagrafe.
3. Dichiarazioni false o mendaci
Se in sede di rogito si dichiara il falso riguardo ai requisiti (ad esempio dichiarando di non possedere altri immobili quando invece se ne possiedono), si perdono le agevolazioni e si rischia anche una sanzione per dichiarazione mendace.
Quanto risparmi davvero nel Padovano?
Il risparmio dipende dalla base imponibile e dall'eventuale richiesta del prezzo-valore. Nell'esempio senza prezzo-valore, su un valore di cessione di 180.000 €, il registro passa da 16.200 € a 3.600 €: 12.600 € di differenza. Nell'acquisto da privato, ipotecaria e catastale sono 50 € ciascuna sia con sia senza i benefici prima casa. Se scegli il prezzo-valore, usa invece la rendita catastale, come nell'esempio seguente. Fonte: Agenzia delle Entrate.
- Tributo di registro: da 16.200 € a 3.600 € (−12.600 €)
- Imposte ipotecaria e catastale: da 100 € a 100 € (invariate)
- Detrazione interessi mutuo: fino a 760 €/anno per tutta la durata
Esempio pratico: trilocale nel Padovano da 180.000 €?
Vediamo nel concreto quanto si risparmia acquistando un trilocale nel capoluogo euganeo da 180.000 € grazie al regime fiscale agevolato. Prendiamo come riferimento un appartamento in zona semicentrale con rendita catastale di 700 € (valore molto comune per trilocali padovani).
Calcolo del valore catastale
Per l'acquisto da privato, senza richiesta del prezzo-valore nell'esempio da 180.000 €:
- Rendita catastale: 700 €
- Rivalutazione del 5%: 700 × 1,05 = 735 €
- Coefficiente abitazione principale (110): 735 × 110 = 80.850 € (valore catastale)
- Coefficiente seconda casa (120): 735 × 120 = 88.200 € (valore catastale)
Confronto imposte: acquisto da privato
| Voce | Senza agevolazioni | Con regime agevolato | Risparmio |
|---|---|---|---|
| Tributo di registro | 7.938 € (9% di 88.200) | 1.617 € (2% di 80.850) | 6.321 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € | — |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € | — |
| Totale imposte | 8.038 € | 1.717 € | 6.321 € |
Confronto imposte: acquisto da impresa costruttrice
| Voce | Senza agevolazioni | Con regime agevolato | Risparmio |
|---|---|---|---|
| IVA | 18.000 € (10% di 180.000) | 7.200 € (4% di 180.000) | 10.800 € |
| Tassazione di registro | 200 € | 200 € | — |
| Imposta ipotecaria | 200 € | 200 € | — |
| Imposta catastale | 200 € | 200 € | — |
| Totale imposte | 18.600 € | 7.800 € | 10.800 € |
Il risparmio e' evidente: da 6.321 € (acquisto da privato) a 10.800 € (acquisto da costruttore). A questo si aggiunge la detrazione annuale sugli interessi del mutuo, che su un finanziamento di 144.000 € a 20 anni al 3,5% puo' valere circa 600-760 € all'anno nei primi anni di ammortamento.
