Agevolazioni Prima Casa 2026:
Bonus, Requisiti e Come Ottenerli

Le agevolazioni prima casa permettono di risparmiare migliaia di euro sulle imposte quando si acquista la prima abitazione. Imposta di registro al 2% invece del 9%, IVA al 4% invece del 10%, detrazioni sugli interessi del mutuo al 19%: sono vantaggi concreti che nel 2026 restano pienamente operativi per chi soddisfa i requisiti. In questa guida ti spieghiamo tutto quello che devi sapere — requisiti, imposte, bonus, detrazioni e un esempio pratico su un trilocale a Padova da 180.000 €.

Grazie alla conoscenza approfondita del mercato immobiliare di Padova e provincia, noi di Righetto Immobiliare affianchiamo ogni giorno acquirenti nella scelta della prima abitazione, aiutandoli a orientarsi tra normative fiscali, agevolazioni e procedure burocratiche. Ecco tutto quello che ti serve sapere per il 2026.

Cos'e' il bonus prima abitazione e chi ne ha diritto

Il regime agevolato per la prima abitazione riduce significativamente le imposte dovute al momento dell'acquisto dell'immobile destinato a residenza. E' regolato dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, del DPR 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro) e si applica a tutti gli acquirenti — persone fisiche — che rispettano determinati requisiti.

Requisiti di residenza

L'acquirente deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dalla data del rogito notarile. Non e' necessario che la residenza sia nello stesso indirizzo dell'immobile acquistato: basta che sia nello stesso Comune. Fanno eccezione i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti AIRE), che possono acquistare in qualsiasi Comune italiano, e chi lavora nel Comune dell'immobile, anche senza risiedervi.

Non possedere altro immobile

Per accedere ai benefici fiscali, l'acquirente non deve possedere:

• Nessun altro immobile nello stesso Comune dell'acquisto, nemmeno in quota e nemmeno acquistato senza agevolazioni
• Nessun altro immobile acquistato con i medesimi benefici fiscali su tutto il territorio nazionale, a meno che non venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto

Categorie catastali escluse

I vantaggi fiscali previsti non si applicano agli immobili classificati nelle seguenti categorie catastali:

• A/1 — Abitazioni di tipo signorile
• A/8 — Abitazioni in ville
• A/9 — Castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico

Tutte le altre categorie abitative (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) possono beneficiare delle misure agevolative. La grande maggioranza degli immobili residenziali nel territorio patavino rientra nelle categorie A/2 e A/3, quindi e' pienamente agevolabile.

Imposte ridotte: confronto con e senza benefici fiscali

Il vantaggio economico degli incentivi fiscali per l'acquisto agevolato e' immediato e misurabile. Le imposte si pagano al momento del rogito e la differenza tra regime ordinario e regime agevolato e' sostanziale. Vediamo il confronto completo.

Acquisto da privato (o impresa non costruttrice)

Acquisto da impresa costruttrice (con IVA)

Nota importante: nell'acquisto da privato, la base imponibile per il tributo di registro e' il valore catastale dell'immobile (rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 110 per l'alloggio principale, oppure 120 per la seconda casa), non il prezzo di vendita. Questo meccanismo, detto "prezzo-valore", protegge l'acquirente da eventuali accertamenti fiscali.

Bonus Under 36 nel 2026: cosa e' cambiato

Il bonus under 36 per l'acquisto della prima abitazione, introdotto dal Decreto Sostegni bis (DL 73/2021), prevedeva incentivi ancora piu' ampi per i giovani acquirenti. Ecco lo stato attuale nel 2026.

Cosa prevedeva il bonus under 36

Per gli acquirenti con eta' inferiore a 36 anni e con ISEE non superiore a 40.000 € annui, il bonus prevedeva:

• Esenzione totale dal tributo di registro per acquisti da privato
• Esenzione totale dalle imposte ipotecaria e catastale
• Credito d'imposta pari all'IVA versata per acquisti da impresa (IVA al 4% pagata ma recuperabile)
• Esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%)

Situazione nel 2026

Il bonus under 36, nella sua forma originaria, e' scaduto il 31 dicembre 2023 e non e' stato prorogato ne' dalla Legge di Bilancio 2024, ne' dalle successive manovre finanziarie fino al 2026. Pertanto, nel 2026 i giovani acquirenti under 36 accedono ai benefici ordinari per l'acquisto agevolato (tributo di registro al 2%, IVA al 4%) alle stesse condizioni di tutti gli altri acquirenti.

Resta pero' pienamente operativo il Fondo di Garanzia Consap, che offre una garanzia statale fino all'80% della quota capitale del mutuo per gli under 36, le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali con figli minori e i conduttori di case popolari. Questo strumento facilita enormemente l'accesso al mutuo per l'abitazione principale, anche senza un anticipo consistente.

"Anche senza il bonus under 36, i benefici fiscali per l'acquisto dell'alloggio principale garantiscono un risparmio di migliaia di euro. E il Fondo Consap resta lo strumento piu' potente per i giovani che vogliono comprare casa con un mutuo fino al 100%." — Gino Capon, Righetto Immobiliare

Quanto puoi detrarre sugli interessi del mutuo?

Gli interessi passivi pagati sul mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale sono detraibili dall'IRPEF nella misura del 19%, fino a un massimo di 4.000 € annui di interessi. Il risparmio fiscale massimo e' quindi di 760 € all'anno.

Condizioni per la detrazione

• Il mutuo deve essere ipotecario e stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale
• L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto
• La detrazione spetta a chi e' intestatario del mutuo e proprietario dell'immobile (anche in quota)
• Sono detraibili anche gli oneri accessori: spese di istruttoria, perizia, notaio per il mutuo (non per il rogito di acquisto)

Il Fondo Garanzia Consap all'80%

Il Fondo di Garanzia per l'abitazione principale, gestito da Consap, offre una garanzia pubblica fino all'80% della quota capitale del mutuo. Questo significa che la banca ha una copertura statale sul rischio di insolvenza, rendendo molto piu' facile ottenere il finanziamento anche per chi non dispone di un grande anticipo. Per approfondire tutti i dettagli sul mutuo nel capoluogo euganeo, leggi la nostra guida completa al mutuo prima casa.

I beneficiari prioritari del Fondo Consap sono:

• Giovani under 36
• Giovani coppie (almeno uno dei due componenti under 36)
• Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori
• Conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica

Vendere e riacquistare: il credito d'imposta

Chi vende un immobile acquistato con il bonus per l'immobile destinato a residenza e ne acquista un altro entro un anno puo' beneficiare di un credito d'imposta pari alla tassazione versata o all'IVA pagata sul primo acquisto. Questo meccanismo evita di "perdere" il vantaggio fiscale gia' ottenuto.

Come funziona

• Il credito d'imposta spetta a chi vende l'abitazione principale e riacquista entro 1 anno un altro immobile da adibire a residenza
• Il credito e' pari al tributo di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto, ma non puo' superare l'imposta dovuta sul secondo acquisto
• Puo' essere utilizzato in diminuzione dell'onere fiscale dovuto sul nuovo acquisto, oppure dell'IRPEF in dichiarazione dei redditi, oppure in compensazione tramite F24

Esempio pratico

Hai acquistato il tuo primo immobile pagando 3.000 € di tributo di registro agevolato. Dopo 3 anni vendi e riacquisti entro 12 mesi. Sul nuovo acquisto dovresti pagare 4.000 € di tassazione prevista. Grazie al credito d'imposta, pagherai solo 1.000 € (4.000 − 3.000).

Quando si perdono i vantaggi fiscali

I benefici per l'acquisto della prima abitazione si perdono (decadenza) in tre casi specifici. In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate richiede il pagamento della differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, piu' una sovrattassa del 30% e gli interessi di mora.

1. Vendita entro 5 anni senza riacquisto

Se vendi l'immobile acquistato con i benefici fiscali entro 5 anni dal rogito e non riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dalla vendita, perdi le agevolazioni. La soluzione e' semplice: riacquistare entro l'anno.

2. Mancato trasferimento della residenza

Se non trasferisci la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito, l'agevolazione decade. Attenzione: non basta la richiesta di cambio residenza, serve l'effettivo trasferimento registrato all'anagrafe.

3. Dichiarazioni false o mendaci

Se in sede di rogito si dichiara il falso riguardo ai requisiti (ad esempio dichiarando di non possedere altri immobili quando invece se ne possiedono), si perdono le agevolazioni e si rischia anche una sanzione per dichiarazione mendace.

Esempio pratico: trilocale nel Padovano da 180.000 €

Vediamo nel concreto quanto si risparmia acquistando un trilocale nel capoluogo euganeo da 180.000 € grazie al regime fiscale agevolato. Prendiamo come riferimento un appartamento in zona semicentrale con rendita catastale di 700 € (valore molto comune per trilocali padovani).

Calcolo del valore catastale

Per l'acquisto da privato con il sistema prezzo-valore:

• Rendita catastale: 700 €
• Rivalutazione del 5%: 700 × 1,05 = 735 €
• Coefficiente abitazione principale (110): 735 × 110 = 80.850 € (valore catastale)
• Coefficiente seconda casa (120): 735 × 120 = 88.200 € (valore catastale)

Confronto imposte: acquisto da privato

Confronto imposte: acquisto da impresa costruttrice

Il risparmio e' evidente: da 6.321 € (acquisto da privato) a 10.800 € (acquisto da costruttore). A questo si aggiunge la detrazione annuale sugli interessi del mutuo, che su un finanziamento di 144.000 € a 20 anni al 3,5% puo' valere circa 600-760 € all'anno nei primi anni di ammortamento.