Righetto Immobiliare · Locazioni
Quanto costa affittare davvero?
Deposito, prima mensilità, imposte di registrazione, eventuale asseverazione del canone concordato e spese condominiali: ecco cosa sostiene di solito l'inquilino, spiegato in modo chiaro prima della firma.
I tre profili di contratto
A Padova non si tratta di una sola formula: conviene distinguere tre situazioni che l'inquilino incontra più spesso. La cedolare secca non è un contratto a sé, ma un regime fiscale del proprietario che cambia gli oneri di registrazione per l'inquilino — e solo il canone concordato prevede l'asseverazione.
4+4 a canone libero (senza cedolare secca)
Durata 4+4 anni, canone liberamente pattuito tra le parti. Il proprietario può tassare il reddito in IRPEF (o altra via ordinaria): in questo caso il contratto va registrato con imposta di registro al 2% annuo sul canone, ripartita al 50% tra locatore e conduttore, più bollo di registrazione.
Per l'inquilino: deposito 3 mensilità, prima rata, quota registro (~50% del 2% annuo), bollo indicativo, condominio, agenzia da concordare. Nessuna asseverazione.
Vantaggi inquilino
- Canone liberamente negoziabile con il proprietario
- Durata lunga 4+4 anni — maggiore stabilità abitativa
- Possibile recesso anticipato con preavviso di almeno 6 mesi (L. 431/1998, gravi motivi)
- Nessuna asseverazione all'ingresso
Vantaggi proprietario
- Canone da concordare liberamente, non vincolato a tabelle comunali
- Durata 4+4 con rinnovo ordinario — rapporto stabile
- Rivalutazione ISTAT del canone ogni anno (se prevista nel contratto)
- Scelta tra IRPEF o, in alternativa, passaggio alla cedolare secca
Limiti inquilino
- Imposta di registro annua (quota 50% sul 2% del canone) + bollo
- Canone potenzialmente più alto rispetto al concordato
- Recesso anticipato solo con motivi previsti dalla legge
Limiti proprietario
- Obbligo di registrazione con imposta di registro al 2%
- Tassazione in IRPEF se non si opta per la cedolare secca
- Canone non aggiornabile liberamente oltre ISTAT e clausole contrattuali
Sempre 4+4 a canone libero, ma con cedolare secca
Stesso contratto ordinario 4+4, ma il proprietario opta per la cedolare secca al 21% (imposta sostitutiva sul canone). In questa configurazione gli oneri di imposta di registro e bollo per l'inquilino sono in genere assenti o molto ridotti rispetto al punto 1.
Per l'inquilino: deposito 3 mensilità, prima mensilità, spese condominiali, provvigione agenzia. Nessuna asseverazione — è la differenza principale rispetto al canone concordato.
Vantaggi inquilino
- In genere nessun onere di registro né bollo come nel profilo 1
- Stessa durata 4+4 e canone libero negoziabile
- Costi in ingresso in genere più bassi (niente quota registro)
- Nessuna asseverazione
Vantaggi proprietario
- Cedolare secca al 21% — imposta sostitutiva, gestione fiscale semplificata
- Canone libero, non legato alle tabelle comunali
- Niente ripartizione imposta di registro con l'inquilino
- Durata 4+4 con rivalutazione ISTAT
Limiti inquilino
- Canone non calmierato — può essere superiore al concordato
- Nessun beneficio delle tabelle comunali riservate al 3+2
- Recesso e durata regolati come contratto ordinario
Limiti proprietario
- Scelta cedolare vincolante per la durata del contratto in corso
- Aliquota 21% (non il 10% del concordato)
- Canone non aggiornabile oltre ISTAT e accordi contrattuali
3+2 a canone calmierato (concordato)
Contratto 3+2 con canone fissato dalle tabelle comunali (di solito più basso del libero). Il proprietario usa quasi sempre la cedolare secca al 10%. È l'unica delle tre formule che richiede l'asseverazione del canone da tecnico abilitato (circa 170–200 €, da confermare con lo studio).
Per l'inquilino: deposito 3 mensilità, prima mensilità (su canone calmierato), costo asseverazione, condominio, agenzia. Onèri di registro in genere non come nel punto 1.
Vantaggi inquilino
- Canone calmierato dalle tabelle comunali — spesso più basso del libero
- In genere no imposta di registro come nel profilo 1
- Durata 3+2 — utile per esigenze temporanee (es. studenti, trasferimenti)
- Deposito e prima rata calcolati su canone più contenuto
Vantaggi proprietario
- Cedolare secca al 10% — aliquota ridotta rispetto al 21%
- Incentivi per canone concordato nel mercato padovano
- Contratto tipico per studenti e locazioni brevi-medie
- Niente ripartizione registro con l'inquilino
Limiti inquilino
- Asseverazione obbligatoria (circa 170–200 €, da confermare in sede)
- Durata 3+2 — meno lunga del 4+4 ordinario
- Canone non negoziabile al di fuori delle tabelle
- Rinnovo e condizioni da verificare con l'agente
Limiti proprietario
- Canone bloccato dalle tabelle comunali di Padova
- Costo e pratica di asseverazione obbligatoria
- Durata 3+2 — rinnovo non automatico come nel 4+4
- Redditività potenzialmente inferiore al canone libero
Per ogni profilo sopra trovi vantaggi e limiti per inquilino e proprietario. Di seguito il confronto numerico dei costi in ingresso.
Sunto costi inquilino per tipologia
Esempio indicativo su canone libero 600 €/mese (ordinario) e concordato 500 €/mese (tabella). Cifre orientative — vedi nota a fine pagina.
| Voce | 1 · Ordinario (registro) | 2 · Cedolare secca 21% | 3 · Concordato 3+2 |
|---|---|---|---|
| Canone mensile (es.) | 600 € | 600 € | 500 € (tabella) |
| Deposito cauzionale (3 mesi) | 1.800 € | 1.800 € | 1.500 € |
| Prima mensilità in ingresso | 600 € | 600 € | 500 € |
| Asseverazione canone | — | — | 170 – 200 € |
| Imposta registro (quota inquilino) | ~72 €/anno* | Di solito no | Di solito no |
| Bollo / registrazione | ~50 € + IVA* | Di solito no | Da pratica |
| Spese condominiali | Da preventivo mensile o trimestrale | ||
| Provvigione agenzia | Da definire con l'agente preposto in sede | ||
| Totale ingresso indicativo senza agenzia né condominio |
~2.520 €* | ~2.400 € | ~2.170 – 2.200 € |
* Sul contratto ordinario con registro: 2% annuo sul canone totale, metà a carico inquilino; bollo indicativo. Con cedolare secca (punti 2 e 3) questi oneri per l'inquilino in genere non si applicano come nel punto 1.
Costi comuni all'ingresso
Indipendentemente dal profilo scelto, valgono quasi sempre queste voci. L'importo dipende dal canone pattuito.
| Voce | Descrizione | Esempio canone 600 €/mese |
|---|---|---|
| Deposito cauzionale | Massimo 3 mensilità di canone, restituito a fine locazione (con eventuali trattenute per danni o morosità). | 1.800 € |
| Prima mensilità | La prima rata di canone in ingresso, di norma al momento della consegna delle chiavi. | 600 € |
| Spese condominiali | Quota mensile ordinaria (ascensore, pulizie, scale…) se previste dal regolamento; possibile acconto trimestrale. | da preventivo |
| Provvigione agenzia | Compensi di mediazione da definire con l'agente preposto — si concordano in sede nel mandato, senza listini pubblicati online. | da concordare |
| Totale indicativo ingresso (senza agenzia né condominio) | 2.400 € | |
Imposta di registro e bollo (solo profilo 1)
Questa sezione riguarda il contratto ordinario senza cedolare secca (profilo 1). Nei profili con cedolare secca al 21% o al 10% l'inquilino di solito non sostiene questi oneri come nel caso ordinario con registro.
| Canone mensile | Canone annuo | Imposta 2% totale | Quota inquilino (50%) |
|---|---|---|---|
| 500 € | 6.000 € | 120 € | 60 € |
| 600 € | 7.200 € | 144 € | 72 € |
| 750 € | 9.000 € | 180 € | 90 € |
| 900 € | 10.800 € | 216 € | 108 € |
Asseverazione (solo profilo 3 — concordato)
L'asseverazione è richiesta solo per i contratti 3+2 a canone concordato. Nei contratti ordinario e in quelli con cedolare secca al 21% (profili 1 e 2) non è prevista.
| Voce | Chi paga | Importo indicativo |
|---|---|---|
| Asseverazione canone concordato | Di norma ripartita o a carico inquilino (da contratto) | 170 – 200 € |
| Canone mensile | Inquilino | Secondo tabella comunale Padova |
| Deposito + prima mensilità | Inquilino | Come contratto ordinario (3 + 1 mensilità) |
Calcola i costi del tuo ingresso
Inserisci il tipo di contratto, il canone mensile e le spese condominiali: ottieni subito un prospetto indicativo con deposito (3 mensilità calcolate in automatico), oneri fiscali e asseverazione se prevista. Puoi scaricarlo in PDF con i contatti Righetto.
Il deposito cauzionale (3 mensilità) e gli altri oneri si aggiornano automaticamente. Valori orientativi — conferma sempre con l'agente Righetto.
Il tuo prospetto ingresso
Contratto ordinario 4+4 · Canone 600 €/mese
| Voce | Importo |
|---|
Checklist prima di firmare
1. Chiedi il prospetto completo
Canone, deposito, condominio, registro, asseverazione (se concordato) e provvigione agenzia — tutto per iscritto.
2. Verifica il contratto
Ordinario con registro, ordinario con cedolare 21%, o concordato 3+2: durata, recesso, spese e se è prevista l'asseverazione.
3. Parla con l'agente preposto
I compensi di mediazione e le modalità di pagamento si definiscono in agenzia, in base al servizio richiesto.
Prima di firmare, chiedi sempre il prospetto scritto all'agente Righetto preposto alla pratica.
Richiedi chiarimenti
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Nota importante
Le cifre, le tabelle e le descrizioni su questa pagina hanno valore puramente orientativo: servono a dare un'infarinatura e a chiarire le differenze tra le formule più diffuse, non costituiscono legge né consulenza legale o fiscale.
Ogni importo e ogni ripartizione dovrà essere confermato e discusso con l'agente di zona Righetto preposto al tuo caso, in base all'immobile, al contratto scelto dal proprietario e alla normativa vigente al momento della stipula.
Gli oneri possono variare in funzione della situazione concreta (clausole contrattuali, accordi tra le parti, aggiornamenti ADE, spese condominiali, garanzie richieste e altri fattori che si presenteranno in sede).